Publié le : 21 février 2024

Guide complet de l’amortissement en statut LMNP

L’investissement dans l’immobilier meublé représente une voie privilégiée pour ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine durable et à générer des revenus complémentaires sur le long terme. La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) se distingue particulièrement dans le paysage de l’investissement immobilier grâce à ses avantages fiscaux, notamment la possibilité d’amortir le bien et ses équipements. Cette technique comptable permet de répartir la dépréciation du bien immobilier sur plusieurs années, réduisant ainsi la base imposable et offrant un levier de rentabilité non négligeable. Grâce à cette charge déductible, les investisseurs en LMNP vont minimiser leur imposition sur les revenus locatifs tout en bénéficiant d’un flux de trésorerie optimisé.

Cet article, destiné aux investisseurs novices comme aux plus expérimentés, se propose de démystifier l’amortissement en LMNP, en offrant un guide détaillé pour comprendre, calculer et optimiser cet aspect clé de l’investissement en meublé.

Qu'est-ce que le LMNP avec l'amortissement ?

Brève explication de la Location Meublée Non Professionnelle

Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’applique aux personnes qui perçoivent des revenus locatifs issus de la location de biens meublés, sans exercer une activité professionnelle à titre principal. Ce statut permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux, avec des déductions spécifiques telles que les charges et les amortissements, en optant pour le régime BIC réel.

La comptabilité dans le cadre du loueur meublé non professionnel n’est pas seulement une obligation légale ; elle est également cruciale pour la gestion efficace de votre patrimoine immobilier. Une tenue de comptes précise et régulière vous permet de suivre vos revenus locatifs, de gérer vos dépenses et d’optimiser votre fiscalité. En effet, une bonne gestion comptable peut révéler des opportunités d’économies d’impôts souvent sous-estimées par les propriétaires non professionnels.

Définition et principes de base de l'amortissement LMNP

L’amortissement représente la perte de valeur du bien et des équipements avec le temps. Il joue un rôle crucial en permettant de différer la fiscalité sur les revenus locatifs sur plusieurs années. Cette caractéristique rend le statut LMNP particulièrement avantageux pour les investissements à long terme.

L’amortissement en LMNP fait l’objet d’une déclaration spécifique lors de la déclaration fiscale. (voir ci-après).

Comprendre le calcul de l’amortissement en LMNP

Quels sont les biens concernés par l'amortissement ?

Tous les biens immobiliers loués meublés et générant des revenus locatifs sont éligibles à l’amortissement y compris les équipements et le mobilier, offrant une optimisation fiscale notable.

L'amortissement en LMNP, comment ça fonctionne ?

L’amortissement se base sur la valeur du bien hors terrain (le terrain ne s’amortissant pas) et sur la durée d’utilisation estimée du bien et de ses équipements. Cette approche permet de réduire le bénéfice imposable de manière stratégique.

Concrètement, pour calculer l’amortissement d’un bien LMNP, il suffit de diviser la valeur d’origine du bien loué par le nombre d’années d’utilisation.
- Par exemple, pour un bien acheté en LMNP au prix de 300 000 € et amorti à 90 % de sa valeur sur 30 ans, le montant de l’amortissement serait de 9 000 € par an
L’amortissement peut s’appliquer à la fois à l’immobilier et au mobilier, et il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable pour effectuer ces calculs de manière précise.

Méthodes d'amortissement : linéaire vs. dégressif

Présentation et comparaison des méthodes

L’amortissement linéaire répartit de manière égale la dépréciation du bien sur sa durée d’utilisation. L’amortissement dégressif, quant à lui, accélère les déductions fiscales les premières années. Le choix entre ces méthodes dépend de la stratégie d’investissement et des objectifs à long terme.

Avantages de chaque méthode selon les situations

L’amortissement linéaire est souvent choisi pour sa facilité de gestion et sa stabilité, tandis que l’amortissement dégressif peut être préféré par ceux cherchant à optimiser leurs déductions fiscales dans les premières années de l’investissement.

Les avantages de l'amortissement en LMNP

L'impact fiscal de l'amortissement

L’amortissement réduit l’impôt sur les revenus locatifs et peut même créer un déficit reportable, améliorant significativement la rentabilité de l’investissement sur le long terme.

Le « déficit LMNP » se manifeste lorsque les dépenses liées à la location excèdent les revenus locatifs.

Et voilà où les choses deviennent intéressantes pour vous : ce déficit n’est pas une mauvaise nouvelle. Au contraire, il peut être reporté sur les bénéfices de vos revenus locatifs des années suivantes, sans limitation de durée.

Cela signifie que, sur le long terme, vous payez moins d’impôts, optimisant ainsi vos investissements locatifs. C’est une stratégie fiscale puissante pour tout investisseur en LMNP, vous offrant la possibilité de faire fructifier votre argent tout en bénéficiant d’avantages fiscaux sur le long terme.

Optimisation des revenus locatifs

En réduisant le montant de vos revenus imposables, l’amortissement augmente le rendement net de votre investissement, rendant le statut LMNP particulièrement séduisant pour les investisseurs.

Comment calculer l'amortissement ?

L’amortissement débute l’année où vous devenez propriétaire du logement. Il est ensuite constaté chaque année.

L’amortissement correspond en effet à la perte de valeur d’un bien du fait du temps et de son usage : la valeur déduite varie donc chaque année. En règle générale, il est possible d’amortir jusqu’à 85 % de la valeur de l’actif. Les 15 % restants correspondent au prix du foncier, qui n’est pas amortissable.

A noter : La déduction de l’amortissement est plafonnée ; la part déductible ne peut pas être supérieure au delta entre le total des loyers et le total des autres charges. En revanche, les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes, sans limitation dans le temps.

Étapes et exemples de calcul

Il existe des standards d’amortissement définis par l’administration fiscale, qui rendent les calculs plus complexes. En effet, l’amortissement n’est pas calculé de manière identique pour tous les composants, la durée et la ventilation diffèrent.

A titre d’exemple, voici les principales catégories pour un bien immobilier :

Terrain
Gros œuvre
Façade, étanchéité
Installation générale et technique (électricité, plomberie…)
Agencement (cloisons…)

Pour calculer l’amortissement, il faut d’abord évaluer la valeur du bien hors terrain et déterminer sa durée d’amortissement. On considère que la durée moyenne pour amortir un bien immobilier est fixée entre 30 et 40 ans.
Pour amortir les travaux, il est possible de retenir une durée moyenne de 12 ans.
Le mobilier ne s’amortit pas de la même façon que le composant « Aménagement intérieur », utilisé lors de gros travaux. À nouveau, bien que les durées puissent varier, le mobilier est amorti entre 5 et 10 ans en moyenne.

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 300 000 €, avec une valeur estimée des équipements de 30 000 €. Si l’on estime la durée d’amortissement du bâtiment à 30 ans et celle des équipements à 10 ans, l’amortissement annuel serait de :

Bâtiment : (300 000 € / 30 ans) = 10 000 € par an
Équipements : (30 000 € / 10 ans) = 3 000 € par an

Cela signifie que chaque année, 13 000 € peuvent être déduits du revenu imposable grâce à l’amortissement pendant les 10 premières années, puis 10 000 € les 20 années restantes (correspondant à l’amortissement du bâtiment sur 30 ans).

Gestion des amortissements et déclaration fiscale en LMNP

Documentations nécessaires et bonnes pratiques

Une gestion rigoureuse de la durée d’amortissement et un reporting fiscal précis sont essentiels pour maximiser les avantages fiscaux du statut LMNP.

Vous devrez conserver toutes les pièces comptables justificatives de vos frais (factures, quittances de loyer…) qu’il faudra comptabiliser ensuite pour pouvoir déclarer vos revenus aux impôts.
- A noter : les factures liées aux charges déductibles et aux dépenses amortissables doivent avoir une date postérieure ou égale à la date de début d’activité de location meublée.
Pour bénéficier de la déduction de l’amortissement, les locaux, le mobilier et les travaux doivent être inscrits à l’actif. Le bien immobilier loué sera alors inscrit sur le tableau des immobilisations et amortissements (annexe 2033 C de la déclaration n°2031) au moment de déclarer vos bénéfices aux impôts.
Afin d’effectuer le suivi des amortissements non déduits, il est nécessaire de tenir un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée. Ce tableau doit impérativement être joint à la déclaration de résultats.

Si vous êtes novice, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable spécialisé en immobilier, dont les honoraires seront déductibles au même titre que les autres charges liées à l’activité de location meublée.

Conséquences d'un amortissement LMNP sur la Plus-Value à la revente

Règles et astuces pour limiter l'imposition

L’amortissement affecte le calcul de la plus-value à la revente, pouvant influencer la stratégie d’investissement. Des stratégies spécifiques, comme la réévaluation des biens ou la répartition judicieuse des amortissements, peuvent aider à optimiser la fiscalité lors de la revente.

En outre, l’expertise d’un cabinet comptable permet de respecter les obligations comptables en perpétuelle évolution, ce qui peut pérenniser l’aspect financier de l’investissement. Enfin, avec les bénéfices obtenus sur le long terme et les conseils fournis par votre comptable, cela peut devenir un investissement rentable pour vous et votre entreprise

En résumé : l'impact de l'amortissement en LMNP

L’amortissement se révèle être une stratégie fiscale puissante et flexible, offrant aux investisseurs sous le statut LMNP la possibilité de maximiser la rentabilité de leurs investissements immobiliers tout en minimisant leur charge fiscale sur le long terme.
En prenant en compte la dépréciation du bien et de ses équipements, l’amortissement évite à l’investisseur une imposition excessive.
Afin de bénéficier de ces avantages, l’investisseur en meublé doit opter pour le régime BIC réel.
Il est essentiel pour les investisseurs de s’entourer de professionnels compétents, tels que des experts-comptables spécialisés en immobilier, pour naviguer avec succès dans les complexités de l’amortissement en LMNP. En effet, une bonne compréhension des différentes méthodes d’amortissement ainsi que de leur impact fiscal est cruciale pour prendre des décisions éclairées et pour éviter des redressements de l’administration fiscale.

L’investissement en LMNP, grâce à l’amortissement, représente donc une opportunité unique pour les investisseurs de développer leur patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs sur une longue durée. En adoptant une stratégie d’investissement réfléchie et en se tenant informé des dernières évolutions législatives et fiscales, les investisseurs peuvent tirer pleinement parti des opportunités offertes par le statut LMNP pour atteindre leurs objectifs financiers et patrimoniaux.

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