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Publié le : 25 février 2024

La fiscalité du statut LMNP : comment optimiser son investissement

SOMMAIRE

L’investissement immobilier en France offre diverses opportunités de défiscalisation et de constitution d’un patrimoine durable. Parmi ces options, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) se distingue par ses avantages fiscaux significatifs, permettant aux investisseurs de maximiser la rentabilité de leurs biens immobiliers meublés. Cet article explore les différents régimes fiscaux applicables au LMNP et les avantages offerts, ainsi que les obligations déclaratives et administratives inhérentes. Que vous soyez un investisseur aguerri ou novice dans le domaine de l’immobilier locatif meublé, comprendre la fiscalité LMNP est essentiel pour optimiser votre investissement et tirer le meilleur parti de vos biens locatifs.

Définition du Statut LMNP

Ce dispositif s’adresse aux particuliers qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés, sans que cette activité ne constitue leur profession principale. Le bien peut être neuf ou ancien. Vous pouvez exercer l’activité de Location Meublée Non Professionnelle en nom propre, en complément d’une activité salariée par exemple.

Qu'est-ce que le LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) désigne un régime fiscal avantageux permettant aux propriétaires de biens immobiliers meublés de bénéficier de revenus locatifs avec une fiscalité allégée.

Quelles sont les conditions pour bénéficier le statut LMNP ?

Les conditions pour bénéficier de ce statut portent à la fois sur le bien et les revenus locatifs.

Conditions relatives aux recettes locatives

Le statut de loueur en meublé non professionnel est un statut par défaut, c’est-à-dire qu’il s’applique quand on ne remplit pas les critères pour être loueur en meublé professionnel.

 Ainsi, pour être éligible au LMNP, il faut remplir les deux conditions cumulatives suivantes :

  • Ne pas percevoir plus de 23 000 € de recettes au titre de la location,
  • Ces recettes issues de la location ne doivent pas être supérieures aux autres revenus perçus (salaires, pension de retraite, etc.).

 Si les recettes dépassent ces seuils, l’activité est requalifiée en Location Meublée Professionnel (LMP).

Conditions à respecter concernant l'équipement d'un bien loué meublé

La location meublée suppose que l’on met à disposition un bien meublé afin qu’il soit immédiatement habitable par le locataire. Le logement doit donc être entièrement équipé selon une liste très détaillée définie par la loi.

Quels sont les équipements et meubles obligatoires afin qu’un logement soit considéré comme meublé ?

  • Une literie avec des draps et des couvertures
  • Des volets ou rideaux épais dans les chambres
  • Des plaques de cuisson
  • Un four classique ou un four à micro-ondes
  • Un réfrigérateur ainsi qu’un congélateur, qu’ils soient distincts ou à compartiments, offrant une température inférieure ou égale à 6 °C
  • Suffisamment de vaisselle pour la prise de repas
  • Une table et des sièges
  • Des meubles de rangement
  • Des luminaires
  • Du matériel d’entretien ménager adapté au logement

À SAVOIR : Le juge peut décider de requalifier le bail d’un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non-respect de cette liste de meubles.

Comprendre la Fiscalité du LMNP

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

A la différence d’un bien loué « nu », les revenus locatifs de la location meublée sont considérés comme des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ils ne viennent donc pas s’ajouter aux revenus fonciers issus d’une éventuelle location nue.

Dès lors, il est possible de choisir entre deux régimes distincts pour l’imposition de ses revenus locatifs meublés :

  • le régime micro-BIC
  • le régime réel

Le régime micro-BIC : avantages et fonctionnement

  • Le régime micro-BIC est un dispositif fiscal simplifié destiné aux loueurs en meublé non professionnels, offrant une gestion fiscale allégée et accessible. Ce régime s’applique automatiquement lorsque les recettes annuelles tirées de la location meublée ne dépassent pas 77 700 euros
  • L’avantage principal du régime micro-BIC réside dans son abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives, représentant les charges et les frais liés à l’activité de location. Cet abattement, qui simule les dépenses réelles, simplifie considérablement la déclaration fiscale, puisque le propriétaire n’a pas à justifier ses dépenses réelles.

Le revenu imposable est donc calculé en soustrayant cet abattement du montant total des recettes perçues, allégeant ainsi la fiscalité des revenus locatifs.

Le régime réel simplifié : avantages, déductions possibles et amortissements

Le régime réel simplifié est une option fiscale plus adaptée aux propriétaires de LMNP dont les recettes annuelles excèdent le seuil du micro-BIC ou qui choisissent ce régime pour optimiser leur fiscalité, même en dessous de ce seuil. Ce régime permet une approche plus précise et souvent plus avantageuse sur le plan fiscal, car il autorise la déduction des charges réelles liées à l’activité locative ainsi que l’amortissement du bien et de son mobilier.

  • Les avantages du régime réel simplifié incluent la possibilité de déduire de nombreuses charges telles que les intérêts d’emprunt, les taxes foncières, les charges de copropriété, les frais de gestion, et les dépenses de maintenance et de réparation.
  • De plus, l’amortissement du bien immobilier et de son mobilier, qui n’est pas déductible avec le micro-BIC, représente une déduction supplémentaire significative. L’amortissement consiste à étaler la valeur d’achat du bien et de son mobilier sur leur durée de vie estimée, réduisant ainsi le revenu imposable chaque année. (Lire notre article dédié)

Choisir entre micro-BIC et Régime Réel

  • Opter pour le régime réel nécessite une comptabilité plus rigoureuse, incluant la tenue d’un livre de comptes et la réalisation d’un bilan annuel. Toutefois, cette démarche peut s’avérer particulièrement bénéfique pour les propriétaires ayant des charges élevées ou souhaitant maximiser leur stratégie de déduction fiscale à long terme.
  • En définitive, le choix entre le micro-BIC et le réel simplifié dépendra des spécificités de chaque situation locative et des objectifs fiscaux du propriétaire LMNP.

Pour vous aider à choisir, voici un tableau comparatif des régimes fiscaux Micro-BIC ou Régime Réel : 

Avantages Fiscaux du LMNP

L'amortissement du bien : comment ça fonctionne ?

Un aspect important du régime LMNP est la notion d’amortissement de votre bien immobilier, qui correspond à sa perte de valeur dans le temps.

En dehors d’une vente qui permet d’établir clairement la dépréciation d’un bien, il est possible d’évaluer la perte de valeur théorique par des méthodes comptables. La plus courante est d’estimer la durée de vie d’un bien et de réduire sa valeur chaque année en conséquence.

Ainsi, le coût d’acquisition de votre bien sera étalé sur plusieurs années. L’amortissement représente alors une charge comptable (non décaissée), qui s’ajoute aux autres dépenses réelles déductibles, dans le cadre du régime d’imposition au réel.

L'abattement forfaitaire de 50% ou 71%

Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle (LMNP), vous serez par défaut affilié au régime d’imposition simplifié du micro-BIC. Toutefois, il faudra veiller à ce que les revenus restent inférieurs à 77 700€ par an (ou 188 700€ par an pour un meublé de tourisme classé).

Comment ça marche ? Chaque année, vous avez droit à un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs bruts (charges comprises) de 50% qui peut même passer à 71% en cas de logement classé meublé de tourisme. Cela signifie que vous ne payez des impôts que sur la moitié de vos revenus !

Ce régime constitue une manière simple et efficace de déclarer vos revenus locatifs sans vous compliquer la vie avec des calculs d’impôts complexes.

Cependant, il ne permet pas toujours de tirer pleinement partie du dispositif LMNP, contrairement au régime du réel qui, dans la plupart des cas, s’avère bien plus intéressant.

La déduction des charges réelles

Afin de maximiser votre investissement LMNP, vous pouvez librement opter pour le régime d’imposition au réel, qui vous permettra de déduire l’intégralité des charges affectant votre bien :

Voici une liste des déductions possibles au régime réel :

  • Frais d’acquisition du bien meublé tels que les honoraires d’agence, les frais de notaire
  • Les factures d’entretien et de réparations
  • Les charges de copropriété
  • Les taxes (taxe foncière, CFE)
  • Les frais d’assurance (assurance emprunteur et assurance « PNO » – propriétaire non occupant, par exemple)
  • Honoraires éventuels de gestion du bien par une agence
  • Les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet)
  • Les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance.
  • Les frais non liés au bien (frais liés à l’activité de location meublée), tels que l’abonnement à JD2M (voir notre offre « Essentielle ») ou les honoraires de l’expert-comptable sont aussi déductibles de vos revenus de location meublée. En effet, les frais non liés au bien font l’objet d’un traitement fiscal spécifique.
  • Les frais de Centre de Gestion Agréé en cas d’adhésion
  • Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
  • Les provisions pour risques (par exemple risque d’impayé).

De nombreuses autres dépenses peuvent être déduites si elles sont justifiées par votre activité locative en meublé, par exemple le coût du matériel d’entretien du logement, les frais d’essence dépensés si vous devez accueillir un nouveau locataire, etc.

Les prélèvements sociaux en LMNP

Lorsque vous générez des revenus, vous êtes redevable de prélèvements sociaux plus ou moins importants. Les revenus locatifs perçus dans le cadre de votre activité de loueur en meublé n’y échappent pas.

Taux en vigueur et assiette de calcul

Ces prélèvements sociaux sont calculés sur la base du bénéfice imposable, d’après votre déclaration de revenus LMNP. Le taux est de 17,2 %.

Le régime réel simplifié permet souvent de ne pas avoir ces prélèvements à payer. En effet, grâce au mécanisme de déduction des charges et des amortissements, le résultat imposable de votre activité sera la plupart du temps fortement réduit, voire nul. Or, les prélèvements sociaux sont calculés sur cette base.

Le régime réel permet donc de réduire son imposition, mais également les prélèvements sociaux.

La gestion des plus-values en LMNP

Un autre avantage de la fiscalité LMNP lié au mécanisme de l’amortissement, est que le propriétaire vendeur peut réduire significativement la plus-value à la revente et diminuer ainsi l’impôt réclamé par l’administration fiscale.

Calcul des plus-values

Lors de la revente d’un logement loué en meublé avec le statut LMNP, la plus-value immobilière est taxée au régime général des particuliers.

La plus-value brute (différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des frais d’acquisition) permet de déterminer la plus-value imposable en appliquant des abattements selon la durée de détention du bien.

A noter : les prix de cession et d’acquisition peuvent être majorés des frais d’acquisition ou du montant éventuel des travaux réalisés pendant la détention du bien. Les amortissements réalisés tout au long de la location meublée ne sont pas pris en compte pour le calcul de la plus-value. Ils n’augmentent pas la valeur du bien immobilier. 

Les abattements pour durée de détention

  • Abattement pour l’impôt sur le revenu (taux forfaitaire de 19 %) :
    • 6 % par an après la 5ème année de détention et jusqu’à la 21e
    • 4 % pour la 22ème année
  • Abattement pour les prélèvements sociaux (taux de 17,20 %) :  
    • 1,65 % par an après la 5ème année de détention et jusqu’à la 21e
    • 1,60 % pour la 22ème année
    • 9 % par an après la 22ème année

Concrètement, à partir de la 22ème année, le bien bénéficie d’une exonération de plus-value au niveau de l’impôt sur le revenu. L’exonération devient totale (IR + prélèvements sociaux) à partir de la 30ème année de détention.

Les formalités administratives et déclaratives

Démarches à effectuer auprès du service des impôts

Tout loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui commence son activité, doit se déclarer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce et obtenir un numéro SIRET via le guichet des formalités des entreprises mis en place depuis le 1er janvier 2023, et ce, dans les 15 jours suivant le début de la location. On parle de déclaration de début d’activité.

Cela se fait via le formulaire P0i (Cerfa 11921) accessible à l’adresse formalites.entreprises.gouv.fr .

Attention aux délais : en cas de dépassement du délai, vous pouvez être soumis à une amende et à un rattrapage concernant la CFE (Cotisation foncière des entreprises) qui est due à partir de la seconde année d’activité.

La déclaration fiscale

  • Si vous avez opté pour le régime micro-BIC, la déclaration des revenus est simple : il suffit d’envoyer une déclaration 2042 C-Pro au centre des impôts en même temps que votre déclaration de revenus personnelle.
  • Dans le cas du régime réel simplifié, la déclaration se fait en deux temps :
    1. Vous devrez établir la liasse fiscale, composée des déclarations 2031 et 2033, qui regroupe plusieurs annexes telles que : un bilan comptable, un compte de résultat, et des tableaux d’immobilisations et d’amortissements. Cette liasse fiscale devra être transmise aux impôts.
    2. Ensuite, vous devrez renseigner votre résultat fiscal (bénéfice ou déficit) lors de votre déclaration personnelle de revenus (formulaire 2042 C-PRO) dans votre espace particulier du site des impôts.

L'importance de la tenue d'une comptabilité adéquate

Tenir une comptabilité minutieuse est indispensable pour enregistrer avec exactitude les revenus et dépenses associés à votre activité de location meublée.

Cela rend la gestion de vos obligations fiscales beaucoup plus simple, en assurant que vous déclarez vos revenus de manière précise et en tirant le meilleur parti possible des déductions fiscales autorisées.

Par ailleurs, si vous vous retrouvez face à un contrôle de l’administration fiscale, disposer d’une comptabilité rigoureuse faite par un expert-comptable (lien vers l’article ) est votre atout majeur. Elle servira de preuve irréfutable de la validité de vos déclarations et des déductions effectuées.

Récapitulatif des points clés sur la fiscalité LMNP

  1. Régimes Fiscaux : revenus imposés sous le régime des BIC
    • Micro-BIC : Abattement forfaitaire de 50% ou 71% sur les revenus locatifs.
    • Réel Simplifié : Déduction des charges réelles et amortissement du bien. Permet de bénéficier de revenus locatifs très peu fiscalisés sur le long terme (environ 20 ans)
  2. Avantages : Réduction significative de l’impôt sur les revenus locatifs pendant 20 à 30 ans grâce aux abattements et déductions.
  3. Prélèvements Sociaux : Les revenus sont soumis à des prélèvements sociaux.
  4. Plus-Values : Abattements pour durée de détention en cas de revente.
  5. Obligations : Déclaration des revenus locatifs et choix du régime fiscal en respectant certains délais. La tenue d’une comptabilité adéquate est essentielle, surtout pour ceux optant pour le régime réel.

Conclusion

Optimiser votre fiscalité LMNP en choisissant le bon régime d’imposition est crucial pour maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier.

Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé en immobilier locatif pour une gestion optimale de votre fiscalité LMNP.

En maîtrisant ces aspects, vous serez en mesure de prendre des décisions éclairées pour votre investissement immobilier, afin de bénéficier pleinement des avantages fiscaux offerts par le statut LMNP.

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